Der Wiener Landtag hat noch vor dem Jahresende 2023 eine Novelle der Wiener Bauordnung beschlossen. Mit der Bauordnungsnovelle 2023 wurden insbesondere Einschränkungen hinsichtlich der Verwendung von Wohnungen zur Kurzzeitvermietung im gesamten Wiener Stadtgebiet vorgenommen.
Grundsätzlich zulässig ist nur eine 90 Tage pro Kalenderjahr nicht überschreitende, vorübergehende, kurzfristige Vermietung einer Wohnung, für die eine Verpflichtung zur Entrichtung einer Ortstaxe nach dem Wiener Tourismusförderungsgesetz besteht, unter der weiteren Voraussetzung, dass auch der Wohnsitz des Vermietenden nicht dauerhaft aufgegeben wird.
Eine kurzfristige Vermietung von Wohnungen über 90 Tage pro Kalenderjahr hinaus bedarf ab 1.Juli 2024 einer auf maximal fünf Jahre befristeten Ausnahmebewilligung. Diese setzt allerdings voraus, dass,
- die Wohnung sich nicht in einer Wohnzone oder in der Widmungskategorie „Grünland – Erholungsgebiet – Kleingartengebiet“, „Grünland – Erholungsgebiet – Kleingartengebiet für ganzjähriges Wohnen“ oder auf vorübergehend kleingärtnerisch genutzten Flächen befindet,
- für die Errichtung der Wohnung keine Wohnbaufördermittel in Anspruch genommen wurden,
- die Mehrzahl der Wohnungen im betreffenden Gebäude weiterhin zu Wohnzwecken im Sinne des § 119 Abs. 2 und 2a BO genutzt werden und
- nicht mehr als 50 % der Nutzungseinheiten des Gebäudes der gewerblichen Nutzung für kurzfristige Beherbergungszwecke dienen, sowie
- die schriftliche Zustimmung des Eigentümers (aller Miteigentümer) des Gebäudes
Vor allem das Zustimmungserfordernis aller Miteigentümer des Gebäudes wird wohl in vielen Fällen eine unüberwindbare Hürde für die Bewilligung einer 90 Tage pro Jahr überschreitenden Kurzzeitvermietung darstellen. Da auf die Nichtaufgabe des Wohnsitzes abgestellt wird, liegen gute Gründe vor, dass eine Kurzzeitvermietung durch juristische Personen (zB als Wohnungseigentümer) nicht zulässig ist, da diese keinen Wohnsitz ieS haben können. Die Zulässigkeit von Kurzzeitvermietungen hängt ferner auch von privatrechtlichen Voraussetzungen ab (insb. Wohnungseigentumsvertrag, Mietvertrag). Im Wohnungseigentumsrecht ist insbesondere die Widmung des Objektes zu berücksichtigen. Bei Mietwohnungen ist insbesondere der Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 4 2. Fall (Überlassung gegen eine im Vergleich zum Mietzins unverhältnismäßig hohe Gegenleistung) zu beachten.
Einer Nutzung einer Wohnung durch dauerhafte Kurzzeitvermietung scheint durch diese Novelle nunmehr der Boden entzogen worden zu sein.
