Die Gesetzeslage

Wenn ein Vermieter oder ein von diesem dazu Berechtigter im eigenen Namen als erster Auftraggeber einen Immobilienmakler mit der Vermittlung eines Wohnungsmietvertrags beauftragt hat, kann der Immobilienmakler gemäß § 17a Abs. 1 Maklergesetz (MaklerG) seit 01.07.2023 nur mit dem Vermieter bzw. dem von diesem Berechtigten eine Provision vereinbaren.

Antrag auf Aufhebung wegen Verfassungswidrigkeit

Ein Vermieter beantragte nun, beim Verfassungsgerichtshof die entsprechende Bestimmung des § 17a MaklerG (vor allem dessen Abs. 1), als verfassungswidrig aufzuheben, da er die Vertragsfreiheit ausschließlich zu Lasten des Vermieters zugunsten des Mieters ungebührlich einschränke und ganz wesentlich das Wesen eines synallagmatischen Vertrages verkenne, der Vorteile und Pflichten für beide Vertragsteile vorsehe. Ohne die verdienstliche Tätigkeit des Maklers hätte der Mieter nämlich die von ihm gesuchte Wohnung nicht gefunden. Da sohin die Tätigkeit des Maklers nicht nur für den Vermieter, sondern auch für den Mieter vorteilhaft sei, schulde auch der Mieter dem Makler nach den Grundsätzen des synallagmatischen Vertrags ein angemessenes Entgelt. Es würden daher jegliche sachlichen Argumente fehlen, ausschließlich den Vermieter mit der Provision des Maklers zu belasten. Außerdem verstoße die Bestimmung gegen das Recht auf Unversehrtheit des Eigentums.

Das Erkenntnis

Der Verfassungsgerichtshof wies den Antrag jedoch mit dem Erkenntnis vom 27.02.2025, G 168/2024-7 ab.

Kein Verstoß gegen den Gleichheitsgrundsatz

Der Verfassungsgerichtshof führte aus, § 17a MaklerG verfolge das legitime Ziel, insbesondere Mieter mit geringem oder mittlerem Einkommen finanziell zu entlasten und ihnen die angemessene Befriedigung ihres Wohnbedürfnisses zu ermöglichen, indem die Bestimmung solche Vereinbarungen für unzulässig erklärt, nach denen Mieter Provisionszahlungen für Vermittlungstätigkeiten, auf deren Zustandekommen und Modalitäten sie keinen Einfluss haben und denen sie auf Grund des angespannten Wohnungsmarktes kaum ausweichen können. Insofern bezwecke die Bestimmung, die Auswirkungen der tatsächlichen Machtverhältnisse auf dem Wohnungsmarkt auf die Mieter abzufedern. Die Maßnahme des § 17a MaklerG sei zur Erreichung des Ziels auch geeignet.

Obwohl der Immobilienmakler meistens als Doppelmakler tätig wurde, mussten die Mieter bisher (bis zum 01.07.2023), so der Verfassungsgerichtshof, auf Grund dahingehender Vereinbarungen in vielen Fällen für den Großteil der Vermittlungskosten oder für die gesamte Provision aufkommen. Auf angespannten Wohnungsmärkten könnten Mieter kaum Einfluss auf solche Vereinbarungen nehmen, weil sie befürchten müssten, dass der Mietvertrag mit einem anderen Wohnungsuchenden geschlossen würde, wenn sie der Provisionszahlung nicht zustimmten. Im Hinblick auf die fehlende faktische Einflussmöglichkeit des Wohnungssuchenden auf den Vermittlungsvertrag und das Interesse an der leistbaren Befriedigung seines Wohnbedürfnisses erscheine die Begünstigung des Wohnungssuchenden durch die Neuregelung des Maklergesetzes daher sachlich gerechtfertigt.

Hinzu käme, dass dem Vermieter die Vermittlungstätigkeit des Immobilienmaklers in vielen Fällen ungleich mehr zugutekomme als dem Wohnungssuchenden. In Folge sei es auch sachlich gerechtfertigt, dass die Kosten von jener Person getragen werden, die von der Vermittlungstätigkeit überwiegend profitiere.

Kein Verstoß gegen das Recht auf Unversehrtheit des Eigentums

Der Verfassungsgerichtshof sah in § 17a MaklerG auch keine Verletzung des Rechtes auf Unversehrtheit des Eigentums des Antragstellers.

Der vom Verfassungsgerichtshof zugestandene Eingriff der Regelung des § 17 a MaklerG in die Privatautonomie begegnet nach dessen Auffassung jedoch keinen verfassungsrechtlichen Bedenken: Der Verfassungsgerichtshof gehe im Einklang mit der Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofes für Menschenrechte davon aus, dass der Gesetzgeber bei der Gestaltung des Mietrechts über einen weiten Gestaltungsspielraum verfüge. Im Ergebnis legitimes Ziel der angefochtenen Bestimmung sei es – wie bereits ausgeführt –, Mieter finanziell zu entlasten, dadurch die Befriedigung ihres Wohnbedürfnisses zu ermöglichen und sie vor den faktischen Machtverhältnissen am Markt zu schützen, weshalb ein Verstoß gegen das Recht auf Unversehrtheit des Eigentums nicht vorliege.

Fazit:

Zusammengefasst hat der Gesetzgeber nach Auffassung des Verfassungsgerichtshofes mit der Regelung des § 17a MaklerG den ihm zukommenden weiten rechtspolitischen Gestaltungsspielraum nicht überschritten, eine Verfassungswidrigkeit liegt daher nicht vor.

Die mit diesem Erkenntnis zementierte gesetzliche Beschneidung der Vertragsfreiheit und der Unverletzlichkeit des Eigentums aus im Ergebnis rechtspolitischen Gründen, überdies untermauert mit ungeprüften Behauptungen („angespannte Wohnungsmärkte“ oder „fehlende faktische Einflussmöglichkeit des Wohnungssuchenden auf den Vermittlungsvertrag“), ist als bedenklich zu bezeichnen.