Eine neue, erst vergangene Woche veröffentlichte Entscheidung des OGH (8 Ob 74/24 A vom 27.2.2025) in einem sogenannten mietrechtlichen Klauselverfahren betreffend Wohnungsmietverträge im Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (betreffend, grob gesagt, Wohnungen, die weder in einem Altbau noch in einem geförderten Neubau gelegen sind) liegt vor.
Diese Entscheidung betrifft – wie schon zuvor – ausschließlich einen Wohnungsmietvertrag, der als sogenannter Formularmietvertrag anzusehen ist, also einen Vertrag, der von einem Vermieter einer Vielzahl von Wohnungen gleichlautend verwendet wird. In einem solchen Verfahren stehen sich ein nach dem Konsumentenschutzgesetz zur Klage berechtigter Verband, der mit seiner Klage Klauseln des Mietvertrages als unzulässig anficht, und ein Vermieter von einer Vielzahl von Wohnungen gegenüber. Wird der Klage stattgegeben, wird es dem Vermieter untersagt, die vom Gericht als unzulässig beurteilte Klausel(n) zu verwenden oder sich darauf zu berufen. Eine solche Entscheidung ist allerdings grundsätzlich für ein (Folge)Verfahren zwischen diesem Vermieter und einem seiner Mieter („Individualverfahren“) nicht bindend.
Gegenstand des Verfahrens war die Anfechtung von 106(!) Klauseln eines Mietvertrages. Nach dem Rechtszug vom Handelsgericht über das Oberlandesgericht bis zum OGH wurden insgesamt 103 Klauseln als unzulässig angesehen.
Wir beschränken uns daher auf die aus unserer Sicht wichtigsten Erkenntnisse aus der Entscheidung:
Zur Wertsicherung
Das zur Wertsicherung interessierenden Thema, wonach Wertsicherungsklauseln nach der Judikatur des OGH zur Gänze nichtig und unwirksam sind, wenn nicht eine Erhöhung des Hauptmietzinses durch den Vermieter binnen der ersten 2 Monate nach Vertragsabschluss vertraglich ausgeschlossen ist, war nicht Gegenstand des Verfahrens. Diese Judikatur ist daher weiter aufrecht und harrt einer Lösung durch den Gesetzgeber (siehe Legal News 17.03.2025).
Zur Überwälzung von Betriebskosten auf den Mieter
Der OGH wiederholte auch in dieser Entscheidung, dass die Überwälzung von bloß beispielhaft angeführten Betriebskosten auf den Mieter gegen das Transparenzgebot verstoße und damit unwirksam sei.
Allerdings hob der OGH nun erstmals auch in einem Klauselverfahren hervor, dass die Überwälzung vom Betriebskosten auf den Mieter in jenem Umfang, wie dies das Mietrechtsgesetz (MRG) vorsieht, grundsätzlich nicht gröblich benachteiligend sei: „Zu 6 Ob 172/21v (Rz 6 ff) und 9 Ob 4/23p (Klauseln 8 und 9) hat der Oberste Gerichtshof bei einem Mietvertrag außerhalb des MRG-Vollanwendungsbereichs die Überwälzung von im MRG genannten Kosten grundsätzlich als nicht gröblich benachteiligend beurteilt, weil diese auch an den im Vollanwendungsbereich des MRG besonders geschützten Mieter weitergegeben werden dürfen.“
Damit widerspricht der OGH im Grundsatz einer anderen - nicht rechtskräftigen - Entscheidung des Oberlandesgerichtes Wien, wonach die Überwälzung der Betriebskosten auf den Mieter selbst dann unzulässig wäre, wenn der überwälzte Betriebskostenkatalog jenem des MRG entsprechen würde.
Zur Überwälzung von Erhaltungskosten auf den Mieter
Der OGH bestätigte, dass auch im Teilanwendungsbereich des MRG die Überwälzung von Erhaltungspflichten ohne sachliche Rechtfertigung gröblich benachteiligend sei.
Formulierungskunst gefragt
Die Anforderungen der Rechtsprechung an die Zulässigkeit von in Mietverträgen verwendeten Formulierungen werden immer höher und eine Abschätzung, ob eine gewählte Wortfolge diesen Anforderungen genügen kann, immer schwieriger. Es stellt sich die Frage, ob die vom OGH einst vertretene Auffassung, dass der Vertragsverfasser den Gesetzgeber an Formulierungskunst nicht übertreffen muss, noch zutreffend sein kann.
