Ein vereinbarter Miet- bzw Pachtzins ist nicht automatisch wertgesichert. Grundsätzlich bedarf die Einforderung einer Wertsicherung einer entsprechenden Wertsicherungsvereinbarung im zugrundeliegenden Miet- bzw Pachtvertrag. Die Anhebung des Miet- bzw Pachtzinses und deren Geltendmachung richtet sich sodann nach der vertraglichen Wertsicherungsklausel.
Außerhalb des Anwendungsbereiches des Mietrechtsgesetzes (MRG) kann der Zins zwischen Vermieter und Mieter bzw Verpächter und Pächter im Wesentlichen frei vereinbart werden. Der freie Miet- bzw Pachtzins findet seine Grenzen lediglich in den allgemein zivilrechtlichen Schranken (zB Wucher).
Allgemein sollen Wertsicherungsvereinbarungen aber nicht dazu dienen, die Leistung des Mieters bzw Pächters durch die Wertanpassung zu erhöhen, sondern das ursprüngliche Verhältnis fortzuführen, wenn sich zu einem späteren Zeitpunkt der nominelle Geldwert durch Inflation oder Deflation ändert.
In Österreich ist Basis solcher Wertsicherungsklauseln meist der Verbraucherpreisindex (VPI), welcher monatlich von der Statistik Austria veröffentlicht wird und auf Grundlage eines sogenannten Warenkorbs die aktuelle Preisentwicklung darstellt. Die Ausgestaltung einer solchen Wertsicherungsklausel erfolgt mittels Monats- oder Jahresdurchschnittswerten, wobei einerseits der Betrag an einen bestimmten festgelegten Monat angepasst wird, oder andererseits an den Durchschnitt eines ganzen Jahres.
Ist nun eine solche Klausel Teil des Miet- bzw Pachtvertrags, hat der Vermieter bzw Verpächter das vertraglich vereinbarte Recht, zu festgelegten Zeitpunkten oder bei Überschreiten festgelegter Schwellenwerte (siehe dazu unten) eine Erhöhung des Pachtzinses auf Grundlage des vereinbarten Index vorzunehmen.
Eine genaue Auseinandersetzung mit dem Miet- bzw Pachtvertrag und dessen Klauseln ist daher von höchster Wichtigkeit – dies gilt nicht nur vor Vertragsabschluss, sondern auch bei einer allfälligen Verlängerung und insbesondere auch dann, wenn von einer Wertsicherungsklausel Gebrauch gemacht wird, um nachvollziehen zu können, ob die Wertsicherung vertragskonform erfolgt. Sollte der Miet- bzw Pachtzins aufgrund von Indexanpassungen im Einzelfall ein über Gebühr belastendes Ausmaß annehmen, so sollte mit dem Vermieter bzw Verpächter das Einvernehmen gesucht werden, ob gegebenenfalls eine einvernehmliche Änderung des Vereinbarten gangbar wäre. Zu beachten gilt, dass eine Vertragsanpassung während aufrechter Vertragsdauer grundsätzlich aber eben nur im Einvernehmen möglich ist.
Besondere Beachtung hat zuletzt auch eine Wertsicherungsklausel vor dem Obersten Gerichtshof gefunden. In der im März 2023 zu 2 Ob 37/23t ergangenen Entscheidung stellte „der Oberste“ fest, dass es – im Vertragsverhältnis mit einem Konsumenten – bei der im konkreten Fall zu beurteilenden Klausel vollkommen unklar bleiben würde, welcher Wertmesser an die Stelle des vom österreichischen Statistischen Zentralamt verlautbarten Index der Verbraucherpreise treten soll. Die Klausel sei daher gemäß § 6 Abs 1 Z 5 KSchG intransparent. Weiters führte der OGH begründend für seine Ablehnung der konkreten Wertsicherungsklausel aus, dass die Klausel gegen § 6 Abs 2 Z 4 KSchG verstoße, weil bei kundenfeindlichster Auslegung der Wertsicherungsklausel, bereits in den ersten beiden Monaten nach Vertragsabschluss eine Entgeltänderung eintreten könnte.
Der OGH hat u.a. mit dieser Entscheidung für eine wieder intensivierte Beachtung der seit Jahren in einer Vielzahl von Verträgen verwendeten Wertsicherungsklauseln gesorgt, weshalb es ratsam ist – gerade wenn die Vermietung und Verpachtung einen wesentlichen Unternehmensteil darstellt – bestehende Verträge einer neuerlichen Kontrolle zu unterziehen und allenfalls Änderungen zur Absicherung zu erwägen. Die Experten von Brauneis Rechtsanwälte steht Ihnen hierbei gerne beratend zur Verfügung.
