Die Herausforderung. Der Kauf einer Immobilie ist mit vielen Herausforderungen verbunden. Bereits die Suche nach der passenden Immobilie, die den eigenen Bedürfnissen entspricht, ist anspruchsvoll. Ist die richtige Immobilie erst gefunden, steht ein Käufer vor vielen offenen Fragen: Wie fixiere ich den Kauf? Wie werde ich Eigentümer? Wer involviert die finanzierende Bank? Wie sichere ich mich rechtlich ab?
Der erste Schritt zum Kaufvertrag. Hat der Käufer eine Immobilie gefunden, hat er sich mit dem Verkäufer verbindlich über den Kaufpreis und den Kaufgegenstand zu einigen. Die Verpflichtung des Verkäufers zum Verkauf und des Käufers zum Kauf und die Einigung auf den Kaufpreis erfolgt üblicherweise derart, dass der Käufer gegenüber dem Verkäufer ein Kaufangebot legt, welches der Verkäufer gegenzeichnet. Damit ist der Kaufvertrag grundsätzlich bereits zustande gekommen. Im Kaufanbot selbst sind aber in der Regel noch nicht alle wesentlichen Punkte des Kaufvertrages geregelt, jedenfalls kann allein mit dem Kaufanbot das Eigentumsrecht des Käufers nicht im Grundbuch eingetragen werden.
Der zweite Schritt zum Kaufvertrag. Es muss ein sogenannter grundbuchfähiger Kaufvertrag aufgesetzt werden, der die für das Grundbuch erforderlichen Formvorschriften erfüllt. Form und Inhalt des Kaufvertrages werden durch die Art der Immobilie bestimmt. Über den Kauf einer Wohnung wird in der Regel eine Vertragsurkunde mit der Bezeichnung „Kaufvertrag“ erstellt. Der Inhalt des Kaufvertrages hängt von nachstehenden Faktoren ab, die vor Kauf bzw. vor Erstellung der Kaufvertragsurkunde vom Käufer zu prüfen sind.
Worauf ist beim Kauf einer Wohnung zu achten?
- Lastenfreiheit: Zu überprüfen ist, ob die Immobilie durch allfällige Dienstbarkeiten oder sonstige Lasten (zB. Hypotheken) belastet ist.
- Baulicher Zustand, Energieausweis: Wichtig ist es, den baulichen Zustand der Wohnung eingehend zu überprüfen. Es kann ratsam sein, zur Überprüfung einen Sachverständigen (zB. Bausachverständigen, Architekt, Statiker, etc.) beizuziehen. Die Übergabe eines Energieausweises vom Verkäufer an den Käufer ist gesetzlich zwingend vorgesehen.
- Bewilligungen und Auflagen: Unerlässlich für den Käufer ist abzuklären, ob die erforderliche Baubewilligung und Benützungsbewilligung für die Wohnung und das Haus vorhanden sind und ob allfällige Auflagen (zB. Denkmalschutz) bestehen.
- Wohnungseigentumsvertrag: Mit dem Kauf einer Wohnung tritt der Käufer in einen bestehenden Wohnungseigentumsvertrag ein. Wichtig ist, diesen inhaltlich zu überprüfen, weil der Käufer mit dem Eintritt die Rechte und Pflichten aus diesem Vertrag automatisch übernimmt. Möchte der Käufer die Wohnung zB als Büro oder Ordination nutzen, muss er vorher abklären, ob diese Nutzung gemäß Wohnungseigentumsvertrag auch zulässig ist.
- Kellerabteil, Garten, Stellplatz: Der Käufer hat abzuklären, ob Kellerabteil oder Garten Zubehör iSd WEG sind. In diesem Fall können Kellerabteil und Garten schon von Gesetz wegen ausschließlich durch den Käufer genützt werden. Sind sie nicht Zubehör, dann sind sie allgemeiner Teil des Hauses und es muss für die ausschließliche Nutzungsmöglichkeit zwischen allen Miteigentümern des Hauses eine Benützungsvereinbarung abgeschlossen sein. Stellplätze können eigenständige Wohnungseigentumsobjekte sein. Diesfalls ist die ausschließliche Nutzung durch den Käufer gesichert. Sind Stellplätze keine eigenen Wohnungseigentumsobjekte, dann sind sie sogenannter „allgemeiner Teil“ des Haues und die ausschließliche Nutzungsmöglichkeit erfordert eine Benützungsvereinbarung zwischen den Miteigentümern.
- Rücklage: Der Käufer hat abzuklären wie hoch die Rücklage für das Haus ist und ob in nächster Zeit Sanierungen des Hauses, wie zB. eine Fassadensanierung anstehen.
- Kosten: Als künftiger Eigentümer sollte sich der Käufer beim Verkäufer oder der Hausverwaltung über die Höhe der monatlichen Belastungen in Bezug auf Betriebs- und Heizkosten erkundigen und ob hier Rückstände bestehen.
- Bestandfreiheit: Der Käufer hat abzuklären, ob die Wohnung bestandfrei ist. Der Käufer tritt nämlich in vielen Fällen automatisch in einen bestehenden Mietvertrag ein und ist an dessen Inhalt gebunden. Sollte die Wohnung befristet vermietet sein, ist dringend anzuraten, rechtlich prüfen zu lassen, ob die Befristung des Mietvertrages auch wirksam ist. Nicht jeder Mietvertrag der befristet abgeschlossen scheint, ist es auch.
Welche Gebühren und Steuern fallen beim Kauf der Immobilie an?
- Grunderwerbsteuer iHv 3,5% vom Kaufpreis
- Eintragungsgebühr für die Eintragung des Eigentumsrechts im Grundbuch iHv 1,1% vom Kaufpreis
- allfällig Eintragungsgebühr für die Eintragung eines Pfandrechts der finanzierenden Bank im Grundbuch iHv 1,2% vom Pfandrechtsbetrag
- Gebühr für das Grundbuchgesuch EUR 44,00
- Gebühr für Archivierung von Urkunden (EUR 9,45/Urkunde zzgl. USt.)
- Weiters: Kosten für Makler, Vertragserrichter und Beglaubigung sowie allfällige Sachverständigenkosten
Der letzte Schritt zum Kaufvertrag. Der Kaufvertrag muss beglaubigt unterschrieben werden. Beglaubigung ist die Bestätigung, dass die Identität der Vertragspartner geprüft wurde und mit dem Unterzeichner übereinstimmt. Die beglaubigte Unterzeichnung kann vor Gericht oder vor einem Notar erfolgen.
Warum ist ein Rechtsanwalt beim Immobilienkauf für Sie wichtig? Die obige Auflistung wesentlicher Punkte beim Erwerb einer Immobilie ist keineswegs abschließend. Die Prüfungen, die Vertragsformulierung und die treuhänderische Abwicklung von Immobilienkäufen sind sehr komplex und für den juristischen Laien kaum überschaubar. Jahrelange Erfahrung und Tätigkeit im Bereich des Immobilienrechts macht es uns möglich, Sie bestmöglich bei der Umsetzung Ihrer Interessen zu unterstützen und Sie auf Stolpersteine hinzuweisen, die vermieden werden können.