Bei der Errichtung von Bauträgerprojekten kann es im Zuge des Abverkaufs der einzelnen Objekte zu der Situation kommen, dass Kfz-Abstellplätze „übrig“ bleiben, weil z.B. einige Wohnungskäufer kein Auto haben und daher keinen Stellplatz zu ihrer Wohnung erwerben wollen. Um diese Kfz-Stellplätze verwerten zu können und damit einen erfolgreichen Abschluss des Bauträgerprojekts zu gewährleisten, sollen diese Stellplätze dann an Dritte verkauft werden, die zwar keine Wohnung/Geschäftsräumlichkeit im Bauträgerprojekt erworben haben, aber dennoch gerne einen Kfz-Stellplatz an dieser Adresse hätten (etwa, weil das Bauprojekt nahe an ihrer Arbeitsstätte gelegen ist oder im eigenen Haus kein Stellplatz frei ist).
Im Wohnungseigentumsgesetz findet sich allerdings eine Bestimmung, die vorsieht, dass Wohnungseigentum an einem Kfz-Stellplatz bis zum Ablauf von drei Jahren nach Begründung von Wohnungseigentum an der Liegenschaft (also in der Regel bis drei Jahre nach Abschluss des Bauträgerprojekts) nur von einer Person erworben werden kann, der Wohnungseigentum an einer Wohnung/Geschäftsräumlichkeit der Liegenschaft zukommt.
Diese Hürde aus dem Wohnungseigentumsgesetz wurde in der Vergangenheit so überwunden, dass Bauträger mit solchen Käufern, die nur einen Stellplatz auf der Liegenschaft erwerben wollten, einen Kaufvertrag abgeschlossen haben, der den Käufern ein (außerbücherliches) Eigentums- und damit Nutzungsrecht an dem Stellplatz einräumte und die Verbücherung (also die grundbücherliche Durchführung) des Eigentumsrechts erst nach Ablauf der Dreijahresfrist vorsah. Nach Ablauf der Dreijahresfrist, die das Wohnungseigentumsgesetz vorsieht, wurde dann der Grundbuchantrag vom Treuhänder (Rechtsanwalt) gestellt und das Eigentumsrecht des Stellplatz-Käufers im Grundbuch einverleibt.
Nun hat der OGH in seiner Entscheidung vom 02.11.2022, zu 5 Ob 124/22d, allerdings ausgesprochen, dass schon der Abschluss eines mit den Erwerbsbeschränkungen unvereinbaren Kaufvertrags während der Frist gesetzwidrig ist, auch wenn er erst nach Fristablauf verbüchert werden soll. Der Kaufvertrag ist gemäß § 879 Abs 1 ABGB unwirksam und bildet auch nach Ablauf der Frist keine taugliche Grundlage für eine Verbücherung des Erwerbs.
Da der OGH nunmehr die Verbücherung dieser Stellplatz-Kaufverträge de facto verunmöglicht hat, gilt es, einerseits Lösungen für bereits bestehende Verträge zu finden und andererseits diesen Situationen in Zukunft vorzubeugen, in dem andere Wege gefunden werden, die eine vollständige Verwertung der Bauträgerprojekte sicherstellen.
Dabei unterstützen wir und stehen gerne jedem zur Verfügung, der sich von dieser Entscheidung des OGH betroffen sieht.
