Die Herausforderung. Im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG gilt es diverse Voraussetzungen für das wirksame Zustandekommen eines befristeten Mietvertrages einzuhalten. Erfüllt der Mietvertrag diese Voraussetzungen nicht, führt eine vom Vermieter geduldete Weiterbenutzung des Mietgegenstandes über den vereinbarten Befristungszeitpunkt hinaus, zur stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses. Die Mietvertragsdauer beträgt bei erstmaliger stillschweigender Verlängerung drei Jahre, bei nochmaliger stillschweigender Verlängerung entsteht ein Mietverhältnis mit unbestimmter Dauer.

Formvorschriften für die wirksame Befristung. Für die Wirksamkeit der Befristung des Mietvertrages im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG müssen Vermieter und Mieter einen schriftlichen Mietvertrag abschließen. Der Mietvertrag muss von Vermieter und Mieter unterzeichnet werden. Die Mietvertragsdauer muss für Wohnungsmietverträge gemäß § 29 Abs 1 lit. b MRG mindestens drei Jahre betragen. Auch die Verlängerung des Mietverhältnisses muss mindestens drei Jahre betragen. Der Endtermin des Mietverhältnisses muss im Mietvertrag bestimmt und unbedingt sein. Selbiges gilt für eine Verlängerung des Mietverhältnisses um eine bestimmte Dauer. Die Formulierung für die Befristung kann beispielsweise wie folgt lauten: „Das Mietverhältnis beginnt am ….. und wird auf die Dauer von 3 Jahren abgeschlossen, endet sohin am ... ohne dass es einer Kündigung bedarf.“

OGH Entscheidung: Vorsicht bei Vereinbarung automatischer Verlängerungen. Die Vereinbarung des unbedingten Endtermins, dient zur Warnung des Mieters und muss daher transparent sein. In seiner jüngsten Entscheidung (4 Ob 133/18i) sprach der OGH aus, dass die Befristungsvereinbarung einen unbedingten Endtermin vorsehen muss, um wirksam zu sein. Der Entscheidung des OGH lag ein Mietvertrag zugrunde, der neben der Befristung auf drei Jahre die folgende Bestimmung enthielt: „Wenn der Mietvertrag zum Ablauf nicht gekündigt wird, verlängert er sich jeweils auf weitere drei Jahre.“ Der OGH verwies darauf, dass es sich bei dieser Bestimmung nicht um eine einmalige Verlängerung des Mietvertrags um eine festgelegte Dauer handelt, sondern um eine wiederkehrende Verlängerung, wenn der Mietvertrag nicht rechtzeitig (vor Ablauf) gekündigt wird. Zudem enthält diese Bestimmung keinen datumsmäßig klar bestimmbaren Endtermin. Der OGH sprach aus, dass die gegenständliche Bestimmung im Mietvertrag nicht den Anforderungen an einen unbedingten Endtermin im Sinn des § 29 MRG entspricht und daher unwirksam ist. Die Folge einer unwirksamen Befristungsvereinbarung ist, dass dann der Mietvertrag als unbefristet („auf unbestimmte Zeit abgeschlossen“) gilt.  

Übergabeauftrag als Exekutionstitel. Naht der Endtermin des Mietvertrages, ist zu empfehlen, dass der Vermieter den Mieter darauf hinweist, dass das Mietverhältnis zu dem vereinbarten Endtermin endet und der Mieter den Mietgegenstand geräumt an den Vermieter zurückstellen muss. Sollte der Mieter den Mietgegenstand nicht mit Ende des Mietverhältnisses zurückstellen, muss der Vermieter gegen den Mieter eine Räumungsklage einbringen. Erst mit Vorliegen des Räumungstitels hat der Vermieter gegen den Mieter einen wirksamen Exekutionstitel und kann die gerichtliche Exekution der Räumung beantragen. Für befristete Mietverhältnisse sieht § 567 ZPO die Möglichkeit vor, schneller bzw. ohne Räumungsklage zu einem Exekutionstitel zu kommen. Der Vermieter kann in den letzten sechs Monaten vor Ablauf der Mietdauer eine gerichtliche Verfügung, den sogenannten Übergabeauftrag, beantragen, mittels welchem dem Mieter vom Gericht aufgetragen wird, den Bestandgegenstand zur bestimmten Zeit bei sonstiger Exekution zu übergeben. Der Übergabeauftrag ist ein Exekutionstitel. Sollte der Mieter den Mietgegenstand nicht zurückstellen, kann der Vermieter mit dem Übergabeauftrag als Exekutionstitel unmittelbar das Exekutionsverfahren (Räumung der Wohnung) gegen den Mieter einbringen. Der Vermieter hat gegen den Mieter, welcher den Mietgegenstand über den Zeitpunkt des Endes des Mietverhältnisses hinaus nutzt, einen Anspruch auf Zahlung eines angemessenen Benützungsentgeltes.

Fazit. In der Befristungsvereinbarung im Mietvertrag ist ein Enddatum anzugeben, sodass keine Unklarheiten für Vermieter oder Mieter über das Ende des Mietverhältnisses bestehen. Wollen Vermieter und Mieter eine Verlängerungsmöglichkeit für den Mietvertrag nach Ablauf der erstmaligen Befristungsdauer vorsehen, ist für den Verlängerungszeitraum ebenfalls ein bestimmtes Enddatum in den Mietvertrag aufzunehmen. Für die Wirksamkeit der Befristungsvereinbarung ist weiter der Abschluss eines schriftlichen Mietvertrages und einer schriftlichen Verlängerungsvereinbarung erforderlich. Die Mietvertragsdauer und die Verlängerungsvereinbarung müssen eine Mindestdauer von drei Jahren vorsehen. Fürchtet der Vermieter, dass die Rückstellung des Mietgegenstandes zum Enddatum durch den Mieter nicht erfolgen wird, ist der vor Ablauf des Mietverhältnisses über das Gericht einzuholende Übergabeauftrag eine vorbeugende Möglichkeit, einen Exekutionstitel für die Räumung des Mietobjekts zu erlangen. Der Vermieter kann mit dem Übergabeauftrag das zur Räumung des Mietgegenstandes allenfalls erforderlich werdende Exekutionsverfahren unmittelbar nach Ende des Mietverhältnisses einleiten.