Zur Frage der Mietzinsminderung wegen behördlicher Beschränkungen aufgrund von COVID-19 liegt nun eine weitere Entscheidung des OGH vor (4 Ob 221/22m), die die zuletzt ergangene Judikatur weiter festigt:

Der OGH bestätigte erneut

• dass die Frage, ob (teilweise) Unbenützbarkeit des Bestandgegenstands vorliegt, nach dem Vertragszweck zu beurteilen ist. Die Bestandsache muss eine Verwendung zulassen, wie sie gewöhnlich nach dem Vertragszweck erforderlich ist und nach der Verkehrssitte erfolgt. Mangels anderer Vereinbarungen ist eine mittlere (durchschnittliche) Brauchbarkeit geschuldet. Für die Beurteilung ist daher in erster Linie die (ausdrückliche) Parteienvereinbarung bzw der dem Vertrag zugrunde gelegte Geschäftszweck maßgeblich
• dass ein Umsatzrückgang als solcher im Allgemeinen für sich allein nicht ausreicht, um eine Mietzinsminderung zu begründen.

Aber nicht in jedem Fall muss damit eine Mietzinsminderung verbunden sein: Es ist vielmehr jeweils auf den Einzelfall abzustellen, nämlich ob und wenn ja welchen Einfluss die behördlich verfügte Begrenzung der Kundenzahl samt Abstandsregeln auf die Brauchbarkeit des konkreten Mietobjekts hatte.

Davon zu unterscheiden sind jedoch laut OGH geringerwertige, die Gebrauchstauglichkeit des Mietobjekts nicht beeinträchtigende und die Allgemeinheit treffende staatliche Eingriffe wie

• die Maskenpflicht sowie auch
• eine pandemiebedingt eingeschränkte Kauflust der Kunden.

Solche Maßnahmen begründen keinen Anspruch auf Mietzinsminderung, weil damit nicht direkt auf die Möglichkeit, das Geschäftslokal zu betreten, Einfluss genommen wird und dass allfällige maskenbedingte Unlustgefühle der Kunden deren individueller Sphäre zuzuordnen sind, worauf die behördliche Maßnahme nur mittelbar Einfluss hat. Diese Umstände fallen in das unternehmerische Risiko des Mieters der Geschäftsräumlichkeit.