Der Nationalrat hat nach der Verabschiedung des (1.) COVID-19 Gesetzes am 15. März 2020 und des 2. COVID-19 Gesetzes am 20./21. März 2020, nunmehr am 3. April 2020 mit dem 4. COVID-19-Gesetz mehrere Erleichterungen für Mieter von Wohnungen beschlossen.
Hier ein kurzer Überblick über die beschlossenen Änderungen. Vorwegzuschicken ist: Diese neuen Bestimmungen gelten nur für Wohnungsmieten – Geschäftsraummieten und Pachtverträge sind davon nicht erfasst.
Kann der Vermieter den Mietvertrag während der COVID-19-Pandemie aufgrund von Zahlungsrückständen kündigen?
Sofern der Mieter einer Wohnung eine Mietzinszahlung, die zwischen 1. April 2020 und 30. Juni 2020 fällig wird, nicht oder nicht vollständig entrichtet, kann der Vermieter allein wegen dieses Zahlungsrückstands den Mietvertrag weder kündigen noch dessen Aufhebung (nach § 1118 ABGB) fordern. Voraussetzung ist jedoch, dass die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Mieters als Folge der COVID-19-Pandemie erheblich eingeschränkt ist. Die Schutzbestimmung gilt also nur dann, wenn die Einkommensverluste des Mieters aufgrund der COVID-19-Pandemie dazu führen, dass der Mieter seiner Pflicht zur Mietzinszahlung nicht vollständig oder überhaupt nicht nachkommen kann.
Sind die Verzugszinsen während der COVID-19-Pandemie beschränkt?
Für Mietzinszahlungen, die zwischen 1. April 2020 und 30. Juni 2020 fällig werden, darf der Vermieter – ungeachtet abweichender vertraglicher Vereinbarungen – höchstens die gesetzlichen Verzugszinsen (4% pro Jahr) vom Mieter fordern, nicht aber darüber hinausgehende höhere Verzugszinsen, selbst wenn diese im Mietvertrag vereinbart wurden. Kosten für außergerichtliche Betreibungs- oder Einbringungsmaßnahmen (Inkassospesen) hat der Mieter nicht zu ersetzen, diese hat der Vermieter selbst zu tragen.
Kann der Vermieter Zahlungsrückstände während der COVID-19-Pandemie gerichtlich geltend machen?
Vermieter dürfen Mietzinsrückstände bei Wohnungsmieten aus dem Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 bis zum 31. Dezember 2020 weder gerichtlich einfordern noch aus einer Kaution abdecken, wenn der Mieter aufgrund der COVID-19-Pandemie in seiner wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit erheblich beeinträchtigt ist.
Können befristete Wohnungsmietverträge während der COVID-19-Pandemie verlängert werden?
Laufen befristete Wohnungsmietverträge zwischen 1. April 2020 und 30. Juni 2020 ab, können sie abweichend von der bisherigen Rechtslage (§ 29 MRG) auch „kurzfristig“, also bis zum Ablauf des 31. Dezember 2020 oder für einen kürzeren Zeitraum schriftlich (mit beidseitiger Unterschrift) befristet verlängert werden. Wird der Mietvertrag nach Ablauf dieses Verlängerungszeitraums weder vertraglich verlängert, noch aufgelöst, so gilt der Mietvertrag einmalig als auf drei Jahre erneuert. Der Mieter hat jedoch jederzeit das Recht, den erneuerten Mietvertrag jeweils zum Monatsletzten gerichtlich oder schriftlich unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist zu kündigen. Wird der Mietvertrag nach Ablauf dieser drei Jahre ein weiteres Mal nicht aufgelöst, so gilt dieser als auf unbestimmte Zeit erneuert.
Kann eine Räumungsexekution während der COVID-19-Pandemie aufgeschoben werden?
Eine Räumungsexekution – egal aus welchem Grund – kann auf Antrag des Mieters auch ohne Leistung einer Sicherheit aufgeschoben werden. Diese Aufschiebung ist aber nur dann gerechtfertigt, wenn die Wohnung zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses des Mieters und der mit ihm im gemeinsamen Haushalt lebenden Personen unentbehrlich ist. Ein Aufschub kann dann abgewiesen werden, wenn schwere persönliche oder wirtschaftliche Nachteile für den Vermieter drohen, etwa dann, wenn ein dringender Eigenbedarf des Vermieters oder seiner Angehörigen gegeben ist.
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