Ein wichtiges Teilgebiet der Beratung von BRAUNEIS RECHTSANWÄLTE (vormals bkp Rechtsanwälte) ist – neben Corporate & Commercial (geleitet von Felix Prändl) und Litigation (geleitet von Gerald Otto) – das Immobilienrecht. BRAUNEIS RECHTSANWÄLTE berät bei der Errichtung von Kaufverträgen bis zu strukturierten Immobilientransaktionen durch M&A, bei Bauträgerprojekten, der Projektentwicklung, zu Unternehmenspacht- oder Mietverträgen, bis zu immobilienrechtlichen Streitverfahren.

Vom Immobilienteam von BRAUNEIS RECHTSANWÄLTE stehen uns Sonja Barnreiter, Andreas Bauer und Arno Brauneis für ein Interview über Themen, die die Immobilienwelt zuletzt besonders bewegten, zur Verfügung.

Die Pandemie und Mietzinsminderungen haben die Immobilienwirtschaft stark beschäftigt. Sind sie noch immer ein Dauerthema?

Arno Brauneis: Das kann man wohl sagen. Der OGH betreibt aktive Rechtsentwicklung. Mit jeder neuen Ent­scheidung manifestiert sich, dass der Vermieter eben doch nicht für alle Einschränkungen, die die Covid-Maß­nahmen mit sich brachten, das wirtschaftliche Risiko tragen muss und im Verhältnis zum Mieter mit einer Mietzins­minderung quasi bestraft wird. So sprach der OGH kürzlich aus (10 Ob46/22w), dass Umstände und Maßnahmen im Rahmen der Covid-19-Pandemie, die unmittelbar nur das Verhalten potentieller Kunden beeinflussen und sich nicht auf das konkrete Bestandsobjekt beziehen, den Mieter nicht zur Mietzinsminderung berechtigen. So kann der Mieter zum Beispiel für bloße behördliche Empfehlungen zur Vermeidung des Kontakts mit anderen Menschen, oder für behördliche Restriktionen beim Besuch von Handelsgeschäften (Masken tragen, Abstand halten usw.) und dadurch bedingte Umsatzrückgänge keine Mietzinsminderung geltend machen.

Kann man also von einem Comeback des Unternehmerrisikos sprechen?

Brauneis: Durchaus. Der OGH bekräftigte abermals, dass, soweit Umsatzeinbußen des Geschäftsraummieters eine unmittelbare Folge der Covid-19-Pandemie sind, die sämtliche Unternehmer wie (auch) den Mieter des Geschäfts­lokals, insbesondere dessen gesamte Branche, allgemein und insgesamt treffen, dem Unternehmerrisiko zuzuordnen und daher für den zu zahlenden Mietzins nicht relevant sind. Diese Auswirkungen der Pandemie sind keine Gebrauchs­­be­einträchtigungen des vom Vermieter vereinbarungsgemäß zur Verfügung zu stellenden Objekts. Kurz gesagt: Folgen der Pandemie, die die gesamte Branche treffen, sind Unternehmerrisiko.

Gilt dies auch für die Zeiten, in denen das Betreten von Kundenbereichen untersagt war?

Brauneis: Nein, der OGH trifft hier eine Abwägung: Lassen sich Umsatzeinbußen des Geschäftsraummieters auf behördliche Betretungsverbote zurückführen, die anlässlich der Covid-19-Pandemie verfügt wurden (also die Zeiten der Lockdowns), so sind solche Umsatzeinbußen konkrete Folgen einer objektiven Einschränkung des vertraglich bedungenen Gebrauchs des Bestandobjekts und im Rahmen einer Mietzinsminderung zu berücksichtigen. Eine Umsatzeinbuße könnte daher dann beachtlich sein, wenn diese ausdem Umstand resultiert, dass Kunden das gemietete Geschäftslokal nicht betreten durften und daher nicht in Präsenz betreut werden konnten.

Und was gilt für die Zeiten außerhalb des Lockdowns, in denen etwa Maskenpflicht vorgeschrieben war?

Brauneis: Umstände und Maßnahmen im Rahmen der Covid-19-Pandemie, die unmittelbar nur das Verhalten potenzieller Kunden beeinflussen und sich nicht auf das konkrete Bestandobjekt beziehen, führen nicht zu einem Anspruch auf Mietzinsminderung. Dazu zählen etwa behördliche Empfehlungen zur Vermeidung des Kontakts mit anderen Menschen und behördliche Restriktionen beim Besuch von Handelsgeschäften. Folgerichtig gilt auch: Wenn Umsatz­rückgänge darauf beruhen, dass sich Menschen infolge der gesundheitlichen Risken der Pandemie nicht zu Reisen entschließen wollten, so führt auch dies nicht zur Mietzinsminderung. Auch solche Umsatzrückgänge sind daher dem Unternehmerrisiko zuzuordnen und rechtfertigen keine Minderung des vereinbarten Mietzinses. 

Die Pandemie ist aber wohl nicht das einzige aktuelle Thema?

Sonja Barnreiter: Nein, auch in Themenbereichen, wo man glauben könnte, dass schon alles gesagt worden ist, gibt es Neues: Nach einer kürzlich ergangenen Entscheidung des OGH (9 Ob 79/22s), soll zumindest im Vollanwendungs­bereich des MRG – trotz der Vereinbarung der Instandhaltungsverpflichtung des Mieters eine solche für mit­vermietete Gegenstände dann nicht mehr bestehen, wenn diese Gegenstände ihre Lebensdauer überschritten haben. Für jegliche Schäden, die nach Ablauf der Lebensdauerder mit vermieteten Gegenstände verursacht werden, haftet der Mieter daher nicht mehr. Wann die Lebensdauer mit vermieteter Gegenstände abgelaufen ist, ist allerdings eine Beweisfrage, die in einem Gerichtsverfahren in aller Regel von einem Sachverständigen beurteilt werden wird.

Bemerkenswert ist aber auch, dass nach Ansicht der zweiten Instanz dem Vermieter selbst dann kein Schaden­ersatz zustehen würde, wenn der Mieter die Einrichtungsgegenstände, deren Lebensdauer bereits abgelaufen war, unmittelbar vor der Rückstellung beschädigt hätte oder gar aus dem Bestandsobjekt entfernt hätte.

Gibt es auch bei Neubauprojekten neue Erkenntnisse?

Andreas Bauer: Da wir im Immobilienrecht umfassend vertreten und viele namhafte Bauträger auf unsere Expertise vertrauen, beobachten wir die Entscheidungen des OGH insbesondere auch in Belangen des Bauträgervertrags­gesetzes sowie des Wohnungseigentumsgesetzes genau. Auch hier hat der OGH kürzlich eine zumindest hinter­fragenswerte Entscheidung gefällt: Bei der Errichtung von Bauträgerprojekten kann es im Zuge des Abverkaufs der einzelnen Objekte zu der Situation kommen, dass Kfz-Abstellplätze „übrig“ bleiben, weil zum Beispiel einige Wohnungs­käufer kein Auto haben und daher keinen Stellplatz zu ihrer Wohnung erwerben wollen. Um diese Kfz-Stellplätze verwerten zu können und damit einen erfolgreichen Abschluss des Bauträgerprojekts zu gewährleisten, sollen diese Stellplätze dann an Dritte verkauft werden, die zwar keine Wohnung oder Geschäftsräumlichkeit im Bauträgerprojekt erworben haben, aber dennoch gern einen Kfz-Stellplatz an dieser Adresse hätten – etwa, weil das Bauprojekt nahe an ihrer Arbeitsstätte gelegen ist oder im eigenen Wohnhaus kein Stellplatz verfügbar ist.

Warum kann das Probleme verursachen?

Bauer: Im Wohnungseigentumsgesetz findet sich eine Bestimmung, die vorsieht, dass Wohnungseigentum an einem Kfz-Stellplatz bis zum Ablauf von drei Jahren nach Begründung von Wohnungseigentum an der Liegenschaft (also in der Regel bis drei Jahre nach Abschluss des Bauträgerprojekts) nur von einer Person erworben werden kann, der Wohnungseigentum an einer Wohnung/Geschäftsräumlichkeit derselben Liegenschaft zukommt. Diese Hürde aus dem Wohnungs­eigentumsgesetz wurde in der Vergangenheit so überwunden, dass Bauträger mit solchen Käufern, die nur einen Stellplatz auf der Liegenschaft erwerben wollten, einen Kaufvertrag abgeschlossen haben, der den Käufern ein (außerbücherliches) Eigentums- und damit Nutzungsrecht an dem Stellplatz einräumte und die Ver­bücherung (also die grundbücherliche Durchführung) des Eigentumsrechts erst nach Ablauf der Dreijahresfrist vorsah. Nach Ablauf der Dreijahresfrist, die das Wohnungseigentumsgesetz vorsieht, wurde dann der Grundbuch­antrag vom Treuhänder (Rechtsanwalt) gestellt und das Eigentumsrecht des Stellplatz-Käufers im Grundbuch einverleibt. Nun hat der OGH allerdings ausgesprochen, dass schon der Abschluss eines mit den Erwerbs­be­schränkungen unvereinbaren Kaufvertrags während der Frist gesetzwidrig ist, auch wenn er erst nach Fristablauf verbüchert werden soll. Der Kaufvertrag ist gemäß § 879 Abs 1 ABGB unwirksam und bildet auch nach Ablauf der Frist keine taugliche Grundlage für eine Verbücherung des Erwerbs.

Da der OGH nunmehr die Verbücherung dieser Stellplatz-Kaufverträge de facto verunmöglicht hat, gilt es, einerseits Lösungen für bereits bestehende Verträge zu finden undandererseits diesen Situationen in Zukunft vorzubeugen, in dem andere Wege gefunden werden, die eine vollständige Verwertung der Bauträgerprojekte sicherstellen. Dabei unter­stützen wir und stehen gern jedem Bauträger zur Verfügung, der sich von dieser Entscheidung des OGH betroffen sieht.