§ 1105 ABGB bestimmt, dass dem Pächter, wenn er aufgrund eines außerordentlichen Zufalls (so z.B. wegen der COVID-19 Pandemie) sein Bestandobjekt nur eingeschränkt gebrauchen kann, bei über ein Jahr dauernden Pachtverhältnissen keine Zinsminderung zusteht, während dem Mieter bei eingeschränktem Gebrauch wegen eines außerordentlichen Zufalls ohne Rücksicht auf die Vertragsdauer ein Zinsminderungsrecht zukommt.

Ausgangspunkt war ein beim BG Meidling anhängiges Verfahren, in welchem die Verpächterin die Pächterin auf Zahlung des offenen Pachtzinses geklagt hatte. Die Verpächterin stützte ihr Klagebegehren darauf, dass der Pachtgegenstand auch während der Covid-19-Pandemie – wenn überhaupt – nur teilweise unbrauchbar war und ihr daher - gestützt auf § 1105 ABGB - der volle Pachtzins zustehe.

Das BG Meidling hatte Bedenken, ob die von § 1105 ABGB gesetzlich vorgesehene unterschiedliche Behandlung von Mieter und Pächter bei der Zinsminderung aus verfassungsrechtlicher Sicht zulässig sei. Es stellte daher einen entsprechenden Gesetzesprüfungsantrag an den VfGH und beantragte, die Bestimmung des § 1105 Satz 2 und 3 ABGB, in eventu des gesamten § 1105 ABGB als verfassungswidrig aufzuheben.

Kein Verstoß gegen den Gleichheitsgrundsatz oder das Eigentumsgrundrecht

Der VfGH teilte in der kürzlich ergangenen Entscheidung zu G 279/2021 die vom BG Meidling angeführten Bedenken nicht. Weder läge ein Verstoß gegen den Gleichheitsgrundsatz noch gegen das Eigentumsgrundrecht vor. § 1105 ABGB ist daher verfassungskonform.

Nach Ansicht des VfGH vermag die bloße Tatsache, dass die genaue Abgrenzung zwischen Miete und Pacht im Einzelfall schwierig sei, noch keine Verfassungswidrigkeit des § 1105 ABGB zu begründen.

Der VfGH führte aus, dass, auch wenn es sich sowohl bei Miete als auch bei Pacht jeweils um Bestandverträge gem § 1090 ABGB handelt, sich der wirtschaftliche Gehalt maßgeblich voneinander unterscheide. So stelle die Miete eine entgeltliche Überlassung einer Sache zum bloßen Gebrauch dar. Bei der Pacht hingegen handele es sich um die entgeltliche Überlassung der Sache zu Gebrauch und Fruchtziehung. Aus diesem Grund stehe sowohl bei landwirtschaftlichen als auch bei gewerblichen Pachtverträgen (Anm.: also Unternehmenspachtverträgen), auf welche § 1105 ABGB nach der stRsp des OGH ebenfalls anzuwenden sei (vgl. zB OGH 4.2.1965, 2 Ob 11/65), die selbstständige Bewirtschaftung des Pachtobjektes durch den Pächter im Vordergrund.

Unterschiedliche Behandlung von Miet- und Pachtverhältnissen zulässig

Im Unterschied zum Mieter solle der Pächter das wirtschaftliche Risiko aus dem Pachtvertrag (teilweise) tragen. Dieser Umstand sei auch sachlich gerechtfertigt, weil der Pächter im Falle einer guten Entwicklung des Pachtobjektes auch von erhöhten Erträgen profitiere, während ihm der Gesetzgeber in § 1105 ABGB das Risiko außergewöhnlicher Zufälle (ganz oder teilweise, abhängig von der Dauer des Pachtvertrages sowie dem Ausmaß der Nutzungsbeeinträchtigung) zuweise. Vor diesem Hintergrund habe auch der Gesetzgeber in § 1105 ABGB eine unterschiedliche Gefahrtragungsregelung für Vermieter/Mieter einerseits und Verpächter/Pächter andererseits vorgesehen.

§ 1105 ABGB ist nach Ansicht des VfGH aus gleichheitsrechtlicher Sicht nicht zu beanstanden, weil es dem Pächter möglich sei, durch teilweise Unbrauchbarkeit des Bestandobjektes verursachte Ertragseinbußen durch "Fleiß und Mühe" zu beeinflussen, weswegen er die Gefahr (abstrakt) eher beherrschen könne als der Verpächter.

Darüber hinaus könnten Ertragseinbußen bei mehrjährigen Pachtverträgen im Laufe der Zeit kompensiert werden, sodass sich gute und schlechte Jahre im Laufe der Zeit ausgleichen würden, während dies bei kurzfristigen Pachtverträgen nicht oder nur eingeschränkt möglich sei. Folglich sei auch die in § 1105 zweiter Satz ABGB geregelte Differenzierung zwischen kurz- und langfristigen Pachtverträgen aus verfassungsrechtlicher Perspektive nicht zu beanstanden. Darauf, dass eine solche Regelung nicht in allen Fällen als befriedigend empfunden werde, komme es nach Ansicht des VfGH eben nicht an.

Ferner verweist der VfGH darauf, dass es den Parteien eines Pachtvertrages ohnehin frei stehen würde, auch eine andere Risikoverteilung zu vereinbaren.

Der VfGH wies damit den Hauptantrag auf Aufhebung des § 1105 Satz 2 und 3 ABGB als unzulässig zurück und den Eventualantrag auf Aufhebung des gesamten § 1105 ABGB ab.

Fazit

Mit dieser Entscheidung herrscht nun Rechtssicherheit, dass die in § 1105 ABGB vorgenommene Differenzierung zwischen Miete und Pacht, wonach dem Pächter bei eingeschränktem Gebrauch des Bestandobjekts aufgrund eines außerordentlichen Zufalls (so z.B. wegen der COVID-19 Pandemie) bei über ein Jahr dauernden Pachtverhältnissen keine Zinsminderung zusteht, verfassungskonform ist.